UFRS 15’e hazırlık

UFRS 15’e hazırlık: Gayrimenkul ve inşaat sektörlerinde gelirin kaydedilmesi

Uzun zamandır beklenen gelirin kaydedilmesine ilişkin UFRS ve US GAAP rehberlerinin yerini alacak UFRS 15 Müşteri Sözleşmelerinden Hasılat Standardı (ve ASU 2014-09) Uluslararası Muhasebe Standartları Kurulu ( UMSK) ve ABD Finansal Muhasebe Kurulu tarafından Mayıs 2014 tarihinde yayımlandı. Bu yazımızın konusunu UFRS 15 ile gelen değişikliklerin gayrimenkul ve inşaat sektörleri üzerindeki etkileri oluşturuyor. Yeni Standart, 1 Ocak 2018 tarihinden itibaren yürürlüğe giriyor ve müşteri sözleşmelerine bağlı performans yükümlülükleri bulunan tüm şirketleri etkileyecek. UFRS 15 Standardı, gayrimenkul geliştirme, yönetim ve inşaat şirketlerini ilgilendiren mevcut uygulamadaki UMS 11 İnşaat Sözleşmeleri, UFRS Yorum 15 Gayrimenkul İnşaat Anlaşmaları Standartlarının yerini alacak. Dileyen işletmeler bu Standardı yürürlük tarihinden önce de uygulayabilecek.

Standardın temel prensibi gelirin finansal tablolara kaydedilmesi için kontrolün müşteriye geçmiş olması şartına dayanmakta. Bir sözleşmenin UFRS 15 kapsamında tanımlanabilmesi için aşağıdaki 5 şart sağlanmalı:

(a) Sözleşme taraflarca yazılı, sözlü ya da diğer ticari teamüller uyarınca onaylamış olmalı. 
(b) Sözleşmede her bir tarafın devredeceği mal veya hizmetlerle ilgili hakları tanımlanmış olmalı. 
(c) Sözleşmede devredilecek mal veya hizmetlerle ilgili ödeme koşulları tanımlanmış olmalı. 
(d) Sözleşmenin ticari önemi bulunmalı. 
(e) Müşteriye devredilecek mal veya hizmetler karşılığı bedelin ödenmesi kuvvetle muhtemel olmalı.

İşletme, sadece müşterinin bu bedeli vadesinde ödeyebilmesini ve buna ilişkin niyetini dikkate alacaktır. Müşterinin ödeme kabiliyeti, niyeti ve sözleşme bedelinde indirim yapılması beklentisi gibi durumlar dikkate alınacaktır.

Bu şartlar yerine getirilmemişse, sözleşme bedeli önceden tahsil olsa bile, sözleşme UFRS 15 kapsamında muhasebeleştirilmemektedir. Standardın uygulanması için sözleşme UFRS 15 kapsamında tanımlanmalı ve içerdiği şartlar anlaşılmalıdır.

Temel konular:

1. Sözleşmelerden kaynaklanan hasılat belli bir zaman aralığında mı, yoksa işin tamamlanma noktasında mı gelir kaydedilecektir? 
2. Satıcı müşterinin alımını finanse ediyorsa gelir kaydı ne şekilde etkilenecektir? 
3. Sözleşme değişiklikleri (sipariş veya benzeri değişiklikler) cari ve gelecek dönemlere ait gelirleri ne şekilde etkileyecektir? 
4. Performansa dayalı ücretler ne şekilde muhasebeleştirilecektir?
5. Gayrimenkul geliştirme şirketinin müşteri gecikmelerinden kaynaklanan maliyet aşımlarını talep etmesi halinde cari dönem gelirleri ne şekilde etkilenecektir?
6. Sözleşme edinim maliyetleri aktifleşebilir mi?
7. Birleşik ürün ve hizmetler hangi durumlarda ayrı birer performans (edim) yükümlülüğünü temsil eder?

 Gayrimenkul yatırım şirketleri açısından:

1. Normal ticari faaliyetler esnasında satılması düşünülen gayrimenkul stokları UMS 2 Stoklar Standardı kapsamında değerlendirilir. Mülkün sonradan satışı ise UFRS 15 Müşteri Sözleşmelerinden Hasılat Standardı kapsamında değerlendirilir.
2. Sahibi tarafından kullanılan gayrimenkul ( gelecekteki kullanım için sahibi tarafından elde tutulan mülk dahil olmak üzere) UMS 16 Maddi Duran Varlıklar Standardına göre muhasebeleştirilir.
3. Kira geliri elde etmek ve/veya değer artış kazançlarından faydalanmak amacıyla tutulan gayrimenkuller UMS 40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Standardına göre muhasebeleştirilir.

UFRS 15: Temel Prensipler

UFRS 15, önceki standartlarda esas alınan riskin devri ve ödül kavramları yerine kontrolü temel alan 5 ana aşamadan oluşmaktadır.

1. Aşama: Müşteri sözleşmesinin belirlenmesi
2. Aşama: Edim yükümlülüklerinin tanımlanması
3. Aşama: İşlem fiyatının belirlenmesi
4. Aşama: İşlem fiyatının edim yükümlülüklerine dağıtımı
5. Aşama: Sözleşme gelirlerinin finansal tablolara alınması

1.Aşama: Müşteri sözleşmesinin belirlenmesi

UFRS 15 Standardının uygulamasındaki birinci aşama sözleşmenin tanımlanmasıdır. UFRS 15 kapsamında bir işletme bir müşteri ile imzaladığı bir anlaşmanın uygulanabilir hak ve yükümlülükler doğurup doğurmadığına ve ne zaman doğurduğuna ilişkin tespitlerinde bu uygulama ve süreçleri dikkate alır.

Örnek 1:İşbirliği içeren anlaşmalar

A Şirketi B Şirketi ile bir depo inşa etmek ve geliştirmek amacıyla bir sözleşme yapar. A Şirketinin olağan faaliyetleri içerisinde müşteriye satış amaçlı bina inşaatı yer almamaktadır. Sözleşmeye göre projenin bitiminde taraflardan her biri inşası tamamlanan binada % 50 paya sahip olacaktır. A Şirketi işçilik ve tedarikten sorumlu, B Şirketi ise beton, demir çelik ve diğer malzemelerin ödenmesinden sorumludur. İşbirliği içerisinde bir varlığın geliştirilmesine ilişkin sözleşmeler UFRS 15 Standardı kapsamında değildir. Zira B Şirketi A Şirketinin müşterisi değildir.

Örnek 2: Sözleşmelerin birleştirilmesi

A Şirketi bir arsayı 1 milyon Euro bedel karşılığında satmak için bir müşteri ile sözleşme yapar. Buna ilave olarak A Şirketi aynı müşteri ile söz konusu arsanın üzerine 500.000 Euro bedelle bir bina inşa etmek için ayrı bir sözleşme yapar. UFRS 15 kapsamında bu sözleşmeler birleştirilmelidir. Bu iki sözleşme tek bir ticari amaç için yapılmış olduğundan, UFRS 15 uygulanması suretiyle birleştirilmiş sözleşmede mevcut olan birbirinden ayrı sözleşme edim yükümlülükleri tanımlanarak toplam sözleşme bedeli bunlar arasında dağıtılacaktır. Bu durum gelirin muhasebeleştirildiği dönemlerde de değişiklere yol açacaktır.

Sözleşmelerin bölümlere ayrıştırılması

UFRS 15 sözleşmelerin bölümlere göre ayrıştırılması konusuna açıklama getirilmemekle birlikte, sözleşmede yer alan farklı taahhütlerinin ne zaman ve hangi durumlarda ayrı edim yükümlükleri olarak muhasebeleştirileceğine rehberlik etmektedir. Bu husus gayrimenkul ve inşaat şirketlerini çok fazla etkilememekle birlikte, UMS 11’deki bölümlere ayrıştırma kriteri UFRS 15’den farklılık gösterdiği için tüm sözleşmelerin UFRS 15’de belirtilen rehber kullanılarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

2. Aşama: Edim yükümlülüklerinin tanımlanması

UFRS 15 kapsamında sözleşme başlangıcında işletme müşteriyle yaptığı sözleşmede taahhüt ettiği mal veya hizmetleri değerlendirir ve müşteriye devretmek için verdiği her bir taahhüdü edim yükümlülüğü olarak aşağıdaki şekilde tanımlar:

(a) Farklı bir mal veya hizmet, mal veya hizmetler paketi veya 
(b) Büyük ölçüde benzerlik gösteren ve müşteriye devrinde aynı yöntem izlenen bir seri farklı mal veya hizmet.

Bir seri birbirinden farklı mal veya hizmet, aşağıdaki şartların birlikte karşılanması durumunda aynı devir şekline tabidir:

(a) İşletmenin müşterisine devretmeyi taahhüt ettiği seri içerisindeki her bir farklı mal veya hizmetin rehber şartlarını karşılayarak zamanla tamamlanacak bir edim yükümlülüğü teşkil etmesi ile 
(b) İşletmenin seriyi oluşturan her bir farklı mal veya hizmetin müşteriye devrinde edim yükümlülüğünün tam olarak ifa edilmesine yönelik ilerlemesini ölçmede aynı yöntemin kullanılması.

Örnek 1:Farklı edim yükümlülüklerinin tanımlanması

A inşaat hizmet şirketi bir müşterisiyle bir su arıtma tesisinin inşası için sözleşme yapar. İnşaat şirketi inşaatın içerdiği proje yönetimi, proje mühendisliği ve tasarımı, inşaat alanının kullanılır hale getirilmesi, tesisin fiziki inşaat süreci, makine ve tesisatın temini, akışın test edilmesi ve tüm bileşenlerin tamamlanmasını yerine getirmekle yükümlüdür. Sözleşmedeki farklı edim yükümlülüklerini tanımlamak için işletme UFRS 15’de açıklanan rehberi uygular. Müşteri taahhüt edilen mal ve hizmetlerin hepsinden ayrı ayrı fayda sağlıyor olsa bile bunlar sözleşmede ayrı tanımlanmış yükümlülükleri ifade etmemektedirler. Taahhüt edilen mal ve hizmetler bağlantılı olduklarından tek bir edim yükümlülüğü şeklinde değerlendirilecektir. Müşterinin bu sözleşmeye girmesindeki amaç, birbirleriyle bağlantılı hizmet ve bileşeni iktisap etmekten ziyade su arıtma tesisine sahip olmaktır. Edim yükümlülükleri müşteriye mal veya hizmet devri ile sonuçlanmayan idari edimleri içermez.

3. Aşama: İşlem fiyatının belirlenmesi

İşlem fiyatı müşterinin kredi riskine göre düzeltmeye tabi tutulmaz. Ancak alışılmış ticari teamüllere göre işletme sözleşme fiyatının bir kısmına dair haklarını kullanacaksa bu durumda sözleşme fiyatında düzeltme yapılır. İşlem fiyatı, işletmenin üçüncü şahıslar adına (örneğin bazı satış vergileri) tahsil edilen tutarlar hariç taahhüt ettiği mal veya hizmetleri müşteriye devretmesi karşılığında hak etmeyi beklediği bedeldir. Bir müşteriyle yapılan sözleşmede taahhüt edilen bedel, sabit tutarları, değişken tutarları ya da her ikisini içerebilir.

Müşteri tarafından taahhüt edilen bedelin niteliği, zamanlaması ve tutarı işlem fiyatı tahminini etkiler. İşlem fiyatını belirlerken işletme aşağıdakilerin hepsinin etkilerini göz önünde bulundurur:

(a) değişken bedel, 
(b) değişken bedeli sabitleyen tahminler,

(c) sözleşmede önemli bir finansman bileşeninin varlığı,

(d) gayri nakdî bedel ve

(e) müşteriye ödenecek bedel

Örnek 1:Teşvik ödemeleri

1 Ocak 2017 tarihinde bir inşaat hizmet şirketi müşterisiyle bir rafineri tesisi inşa etmek için sözleşme yapar. Sözleşmede taahhüt edilen bedel 300 milyon Euro’dur. Ancak işletme rafineriyi mutabık kalınan tamamlama tarihi olan 31 Aralık 2019’dan önce teslim edebilirse işletme ilave 50.000 Euro’ya hak kazanmaktadır. Bu sözleşmede bahsedilen teşvik ödemesi değişken bir fiyattır. Şirket sözleşmede yazılı olan teşvik maddesini gözden geçirir ve değişken fiyatı gelecekteki değer metoduna göre tahmin eder. Daha sonra işletme bu fiyatta bir kısıtlama gerekip gerekmeyeceğini değerlendirir. Maliyet artı sözleşmelerde satıcı katlanılan maliyetler artı üzerinde mutabık kalınan bir kar marjına hak kazanır. Sözleşme konusu iş tamamlanmadan önce toplam maliyetler genelde kesinleşmediğinden sözleşme fiyatı değişken olarak kabul edilir ve UFRS 15’deki rehber uygulanır.

Örnek 2:Sözleşme fiyatında belirsizlik

UMS 18 Gelirler ve UMS 11 İnşaat Sözleşmeleri Standartlarında sözleşme geliri güvenilir bir şekilde ölçülemiyorsa bu durumda gelir kaydı yapılmaz veya geri kazanılabilir olması şartıyla oluşan maliyet kadar gelir kaydedilir. Güvenilir tahminler yapılabiliyorsa gelirin belirsiz olan kısmı makul rayiç değerine göre ölçülür. UFRS 15 bu konuya daha fazla açıklık getirmektedir. Bazı durumlarda belirsizlik durumu çözüme kavuştuğunda gelir kaydı yapılacaktır.

4. Aşama: İşlem fiyatının edim yükümlülüklerine dağıtımı

İşlem fiyatının dağıtımında amaç, işletme açısından, işlem fiyatının her bir edim yükümlülüğüne veya farklı mal veya hizmete müşteriye taahhüt edilen mal veya hizmetlerin devri karşılığı hak etmeyi beklediği bedeli gösteren bir tutarda dağıtılmasıdır. Dağıtımın amacına ulaşmak üzere işletme, işlem fiyatını sözleşmede belirlenen her edim yükümlülüğü uyarınca nispi bir müstakil satış fiyatı üzerinden dağıtır.

Birden fazla edim yükümlülüğünü içeren sözleşmelerde işlem fiyatı her bir edim yükümlülüğüne nispi bir müstakil satış fiyatı bazında dağıtılmak üzere, sözleşmedeki her bir edim yükümlülüğünün temelini oluşturan farklı mal veya hizmetlerin sözleşme başlangıcındaki müstakil satış fiyatı tespit edilerek ve işlem fiyatı bu müstakil satış fiyatlarına orantılı olarak dağıtılarak ölçülür.

UFRS 15 müstakil satış fiyatını, işletmenin taahhüt ettiği mal veya hizmetlerden birini müşteriye tek başına satması karşılığında talep ettiği fiyat olarak tanımlar. Müstakil satış fiyatının en iyi kanıtı, bir mal veya hizmetin işletme tarafından benzer durumlarda ve benzer müşterilere tek başına satışında esas alınan gözlemlenebilir fiyattır. Bir mal veya hizmetin sözleşmede belirlenmiş fiyatı ya da liste fiyatı, mutlak olmamak kaydı ile o mal veya hizmetin müstakil satış fiyatı olabilir. Müstakil satış fiyatı hali hazırda gözlemlenemiyorsa ki çoğu gayrimenkul ve inşaat sözleşmesinde bu durumla karşılaşmak mümkündür, bu durumda işletme gözlemleyebildiği tüm bilgileri, piyasa şartları, şirkete has faktörler, müşteri hakkında bilgiler dahil olmak üzere, kullanma suretiyle tahminde bulunur. Müstakil fiyatın tahmin edilmesinde en çok başvurulan yöntemler a) Düzeltilmiş piyasa değerlendirme yaklaşımı, b) Beklenen maliyet artı kar marjı yaklaşımı, c) Kalıntı yaklaşımı yöntemleridir.

Örnek 1:Göreceli müstakil satış fiyatı esası metodu

Bir inşaat hizmet şirketi 250 milyon Euro bedel ile bir hastane ve bitişiğinde ecza deposu inşaatını gerçekleştirmek için sözleşme yapar. Bu sözleşme açısında hastane ve ecza deposu ayrı birer edim yükümlülüğü olarak tanımlanmıştır. Bu durumda şirket toplam sözleşme fiyatını hastane ile ecza deposu arasında göreceli satış fiyatı metodunu kullanarak dağıtacaktır. Şirket yaptığı gözlemler ve tahminler neticesinde hastane ve ecza deposunun müstakil satış fiyatlarını sırasıyla 280 milyon Euro ve 20 milyon Euro olarak belirlemiştir. Bu durumda toplam sözleşme bedeli hastane ve ecza deposuna bu oranda dağıtılacaktır:

5.Aşama: Sözleşme gelirlerinin finansal tablolara alınması

UFRS 15’e göre şirketler müşterinin ürünün kontrolünü ne zaman ele geçirdiğini değerlendirerek ürünü devretme hususundaki edim yükümlülüğü yerine getirildiğinde geliri finansal tablolara alacaktır. Aşağıdaki şartlardan herhangi biri karşılandığı durumlarda şirketin bir mal veya hizmetin kontrolünü zaman içerisinde devrettiği kabul edilecektir. Bu durumda edim yükümlülüğünü belli bir zaman içerisinde yerine getirileceğinden hasılat da zaman içerisinde finansal tablolara alınacaktır. Aşağıda belirtilen üç ölçüt de dikkate alınacaktır.

Varlığın oluşturulması veya geliştirilmesi sırasında müşterinin (alıcı) kontrolü bulunup bulunmadığına karar verirken aşağıdakiler değerlendirilecektir:

1. Müşteri (alıcı) varlığı mal ve hizmet üretiminde kullanıyorsa (örneğin, kısmen tamamlanmış bir ofis binasının çalışmalar devam ederken bazı katlarının kullanılması  
2. Edim konusu varlığın başka varlıkların değerini arttırmada kullanılması
3. Edim konusu varlığın yükümlülüklerin ödenmesi veya giderlerin azaltışında kullanılması
4. İnşaat bitmeden varlığın satma veya değişimde kullanma
5. Kısmen tamamlanmış edim konusu varlığı kredi temin etme amaçlı rehin olarak kullanmak ve varlığı elde tutmak gibi

UFRS 15’de önerilen bu değerlendirmeleri yapmak çoğu zaman belli zorluklar içerir. Birçok kez inşaat halindeki bir varlığın müşteri tarafından kontrol edilip edilmediğini ve ne zaman kontrolün devredilmiş olduğunu anlamak zor olabilir. Bu sebeple birçok inşaat şirketi, yukarıda açıklanan 3. ölçütün detaylı bir analizini yapıp gelirlerin finansal tablolarda belli bir zaman içerisinde alınması yöntemini seçecektir.

Edim yükümlülüğünün tamamen yerine getirilmesine yönelik ilerlemeyi ölçen yöntemler

Zamanla yerine getirilen edim yükümlülüklerinde şirketler geliri tamamlamaya doğru kaydedilen ilerlemeye göre kaydedecektir. Zamanla yerine getirilen bir edim yükümlülüğünün yerine getirilmesine yönelik kaydedilen ilerlemenin ölçülmesinde çıktı ve girdi yöntemleri kullanılacaktır. En çok kullanılan girdi yöntemleri sarf edilen işçilik saatleri, beklenen toplam maliyete kıyasla katlanılan maliyetlerdir. En çok kullanılan çıktı yöntemleri ise, fiziki olarak tamamlanan performansın gözlemlenmesi, geçen zaman, üretilen adet sayısıdır. Seçilen yöntem edim yükümlülüğünü oluşturan varlığın kontrolünü müşteriye transfer edilmesini yansıtmalıdır. Bu ölçümleme belirli zaman aralıklarıyla edim yükümlülüğün yerine getirilmesinde değişiklik olmasına bağlı olarak güncellenmelidir ve yapılan revizyonlar UMS 8 Muhasebe Politikaları, Muhasebe Tahminlerinde Değişiklikler ve Hatalar Standardı kapsamında tahmin değişikliği olarak kaydedilmelidir.

Gayrimenkul inşaat şirketleri tarafından en çok maliyet yöntemi kullanılmaktadır. Girdi yöntemi kullanılırken edim yükümlülüğünün yerine getirilmesi ölçütlerini sağlamayan kalemler ilerleme hesabında dikkate alınmaz. Örneğin temini yapılmış ancak yerleştirilmemiş olan malzemeler edim yükümlülüğünü sağlamada ilerleme ile orantılı olmayabilir. Bunun yanı sıra beklenmeyen bazı maliyetler (beklenmeyen hurda malzeme gibi) edim yükümlülüğünün ilerlemesine katkıda bulunmadığından dikkate alınmayacaktır. Varlığın kontrolü ilgili hizmet verilmeden müşteriye geçen montajı yapılmayan malzemeler için girdi yönteminde düzeltme yapılarak malzeme maliyeti kadar gelirin finansal tablolara alınması gerekecektir. Bu uygulama aşağıdaki durumlarda geçerli olacaktır:

1. Varlık müstakil değildir
2. Müşteri kontrolü hizmet verilmeden önce elde etmektedir
3. Devredilen varlığın maliyeti toplam beklenen maliyete oranla önemlidir
4. Mallar satıcı tarafından üretilmeyip üçüncü taraf bir üreticiden temin edilmiştir

Sonuç:

UFRS 15 Standardının gelirin finansal raporlamasını iyileştirmesi ve global olarak finansal tabloların mukayese edilebilirliğini sağlaması beklenmektedir. UFRS 15 Standardı inşaat ve gayrimenkul şirketlerinde gelir kaydının muhasebeleştirilmesini dönem ve tutar olarak etkileyecektir. UFRS 15’in yürürlüğe girmesine daha zaman var gibi görünse de inşaat ve gayrimenkul şirketleri üzerindeki etkilerin büyüklüğü göz önüne alındığında şirketlerin sözleşmeye bağlı yükümlülüklerini gözden geçirip, kendi şirketlerinin nasıl etkileneceği konusunda tahmin ve hesaplamalarını yapmaları gerekmektedir. Hazırlıklar yapılırken hem finansal tablolara etkisi, hem yeni standardı uygulamanın maliyeti, hem de şirketin müşteri sözleşmeleri ile ilgili uygulamalarını değiştirip değiştiremeyeceği değerlendirilmelidir.

Jale Akkaş
Bağımsız Denetim Şirket Ortağı